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规模房企四季度销售压力继续增大

今年房地产市场的“九金十银”失败,商品住宅交易疲软。11月6日,易居房地产研究院(Yi Ju Real Estate Research Institute)发布了2019年第三季度上市房地产企业库存研究报告,预测第四季度将仍有一定压力将被监控的大型上市房地产企业除名。

易居调研报告显示,2019年第三季度,20家被监管住房企业的清仓周期为13.6个月,环比上升4.6%,同比上升8.7%,延续清仓周期的上升趋势。截至2019年第三季度末,20家大型住宅企业库存规模达到9.9亿元,同比增长8.4%,同比增长16.2%。同比增长率从第二季度开始下降,保持在历史低位。

"这是因为第三季度延续了第二季度的调控政策,住房企业仍然相对缺乏资金,不会占用土地。"易居研究所研究员方耀表示,国家发展和改革委员会7月份发布了一份关于住房企业外债登记的通知。住房企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期外债。住房企业海外债券发行融资环境紧张。8月底,一些银行接到窗口指示,将房地产开发贷款额度限制在2019年3月底的水平。

方耀说,从销售额来看,今年的“金九银十”失败了。虽然第四季度即将结束,但大多数住房企业将加大努力,推动销售业绩,但市场降温趋势将难以逆转,如果不放松监管,商品房交易量可能无法大幅增加。此外,从目前的情况来看,土地市场仍然相对疲软,只有少数领先的住房企业拥有强大的资本链。与去年同期相比,预计第四季度住房企业库存增长率将保持稳定,非工业化周期将继续上升。

根据凯瑞中国房地产企业的销售规模排名,被监控的20家上市房地产企业分为三个阵营:5家超大型房地产企业,1500亿元以上,11家大型房地产企业,500-1500亿元以下,4家中型房地产企业。2019年第三季度,超大型、大中型住宅企业库存同比增长率分别为14.6%、17.6%和14.3%。除了大型住房企业,大中型住房企业的增长也出现了同比下降。

方耀指出,结合第三季度住房企业融资环境紧张,超大型住房企业在加快还款、融资成本和渠道方面具有明显优势。从清算周期来看,第三季度超大型和中型住房企业库存清算周期有所增加,分别为10.2、11.7和23.3个月,同比分别增长5.5%、19.7%和2.3%。

值得一提的是,随着2018年以来销售限制、限价令等监管行动的频繁,一些上市住房企业“高价土地”项目的退市压力在一定程度上减缓了公司的销售和还款速度,资金链的紧张对企业的土地收购和未来发展有一定的影响。(记者高伟)

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