萍资讯网

2019年房企发行公司债近3000亿 ABS融资势头迅猛

原题:聚焦住宅企业融资|住宅企业融资势头2019年发行企业债券近3000亿元资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产支持型资产过去占主导地位的银行贷款在住宅企业融资总量中所占的比例越来越小,而企业债券的发行逐年增加,成为住宅企业最依赖的融资方式之一。

中泰证券投资银行债券与结构性融资执行总经理邓文表示,从2017年到2019年,房地产公司发行的交易所公司债券逐年增加,交易所公司债券成为房地产公司主要的公开市场融资渠道。

住房企业的融资仍然有限。

在2019年半年度报告中,住房企业毫不掩饰融资困难。8月12日,保利发展在2019年半年度报告中直言不讳地表示,“由于对房地产融资的严格控制和信托基金的收紧,行业资金压力进一步加大,融资难度明显加大”。许辉还表示:“上半年,国内市场融资渠道收紧,海外融资监管加强,国际政治形势不明朗。房地产开发商的生存和发展充满了挑战。”

这种情况将持续到2019年底。今年下半年,地方银行因违规允许资金流入房地产而受到处罚。10月初,中信银行杭州分行和邮政储蓄银行杭州分行也因资金非法流入房地产被浙江银行和保险监督管理局罚款245万元。

2019年12月,中国银行保险监督管理委员会网站上披露的行政处罚信息显示,乐山市商业银行股份有限公司自贡支行被罚款30万元。主要违法事实是“贷款管理不当导致信贷资金非法流入房地产行业,贷款风险分类不准确,严重违反审慎管理规则”。

2019年12月23日,中国工商银行浙江省分行被罚款100万元。主要违法事实是“贷前调查不当,挪用流动资金贷款进入房地产企业;投资后,管理不到位,财务管理资金被非法用于支付土地出让金”。

湖北一家当地开发商的董事长向记者抱怨道,“中央银行投入了大量资金,但没有流入房地产。房地产太缺钱了,尤其是对中小房地产企业而言。在大型住宅企业背后,有一家银行支持它们。我们只能依靠自己的发展资金。”

公司债券成为重要的融资方式

银行贷款有限,房地产公司只能在公开市场上努力。2019年,房地产企业、资产证券化和ABN的公司债券发行量相当大。

根据wind数据,2017年至2019年,房地产公司发行的公司债券数量分别为69、196和255只,分别占交易所发行的公司债券总数的5.75%、12.92%和10.41%。房地产企业发行公司债券总额分别为683.3亿元、2612.27亿元和2963.40亿元,分别占交易所发行公司债券总额的6.21%、15.81%和11.75%。

2019年,房地产公司发行公司债券2963.4亿元,是房地产最大的公开市场融资工具,几乎是短期融资、中期融资和PPN公司债券的总和。就期限而言,公司债券大多是3-5年的产品。在中标的情况下,2019年中标仅发行695.2亿元。

"长期产品住房公司更喜欢使用公司债券,但2019年的增长率明显低于2018年,这也受到交易所“借新还旧”窗口指导的影响。”邓文说。

ABS和ABN提前实现项目的未来收益,达到融资的目的。近年来,受到了住宅企业的欢迎。作为一个新兴的国家

2014年前,住房企业债券融资仍处于开拓阶段,政策尚未完全放开,发行规模极低,相关部门监管企业债券非常严格,住房企业唯一出口的是保障性住房项目。在早期,国家发展和改革委员会(NDRC)明确限制公司债券筹集的资金用于房地产交易。房地产公司发行的大部分公司债券用于工业园区建设,不涉及住房开发项目。国家发展和改革委员会尚未完成“十二五”规划提出的3600万套保障性住房建设任务。只有在2011年,投融资平台公司和其他企业才被允许发行公司债券,但筹集的资金必须用于经济适用房项目。2007年中国证监会启动公司债券试点后,由于公司债券发行审批条件较低,逐渐取代公司债券成为房地产企业新的融资选择。

2014年至2016年10月,房地产债券融资监管放松,中期票据和公司债券发行规模均呈指数增长。

据中泰证券统计,2002年至2013年,房地产企业发行的债券总额为.5亿元,仅为2014年的一半。其中,房地产企业发行的债券主要为公司债券和企业债券,发行金额分别为721.1亿元和511.85亿元,占债券发行总额的63.95%。短期融资券发行总额274.2亿元,位居第三,募集资金主要用于补充企业营运资金或偿还银行贷款。

2015年和2016年,房地产企业发行公司债券的数量激增,利率相对较低。凯瑞研究指出,2015年房地产公司发行的公司债券利率一般在4%至7%之间,例如中海地产和保利地产发行的公司债券利率只有3.4%,万科3.5%,金茂3.55%,等等。这大大降低了房地产公司的财务成本。

邓文预测,由于“借新还旧”的影响,房地产企业的公司债券仍将保持股票规模。然而,债券融资的整体规模难以扩大。预计2020年将保持7000亿元的交易量。未来,供应链资产证券化的发行将逐渐成为常态,基于产权资产的证券化产品将有更大的发展空间。